作者: 張欣民

三資加三通 第二季房市紅通通

在三月之前，幾乎沒有人看好今年的房市，但神奇的是，三月起國內房市突然間從冷凍庫解凍，很快又回復熱絡的景象，只是房市是否就此復甦？從外部經濟指標來看，好像又還沒到位，不過因為三資匯流加上三通帶來的兩岸和平紅利，讓接下來的房市恐怕是「欲小不易」！

今年來經濟景況仍然不佳，行政院主計處被迫下修全年經濟成長率為負4.25%，是我國有史以來最慘的經濟表現，此外，失業率也還居高不下，種種跡象顯示能支撐整體房市的大環境並不存在，但三月起為什麼房市持續回溫呢？

三資匯流，沖那裡漲那裡

很多人認為股市從去年破三千點，到最近一度挑戰七千點所創造的財富效應，是這波房市的最大推手。實際上，股市大漲只是房市好轉的原因之一，更重要的是第二季以來在股市在房市都看到的「三資匯流」效應，也就是央行低利政策逼出的本土定存資金，調降遺贈稅回流的海外資金，以及大陸台商在兩岸關係和緩後回台卡位的「台資」，此三資保守估計也超過兩兆元，所以這些資金只要沖到那裡，那裡就漲！

然而，究竟是什麼力量讓如此龐大的資金在台灣島內到處竄呢？當然就是三通的效應囉，三通效應展現在兩個面向。第一是「兩岸一日生活圈」成形，過去因為政策造成的空間阻隔，迫使很多台商選擇將資金及人員「搬」到對岸，如今此一阻隔完全解除，上海、廣州、廈門一夕之間都變成「高雄化」，當日可以來回，所以辦公室不用再一定要設在當地，台灣幹部也不用再長住對岸城市。

第二是因三通讓兩岸金流及人流完全解凍，兩岸金流及人流「雙行道」隨之成形，一改過去金流及人流單向往中國跑的情況，讓過去無法到台灣來的對岸資金及人都有機會到台灣來，進一步強化台灣地域性的商機，特別是開放陸資來台，更是讓過去市場盼望陸客來台買樓的期待可以成真，也讓整體房市重新燃起一線希望，對未來充滿無限想像空間。

開放陸資來台，房市充滿無限想像空間

開放陸資來台，不論是個人、法人或團體，第一要務是設立辦公據點，也就是說首先會出現陸資來台的「企業築巢」景象，這些陸資不論是租或是買，都將大幅提升國內辦公室的需求，短期會降低商辦的空置率，長期將拉抬商辦的租售行情，讓國內商辦長期偏低的租售行情，逐漸趕上周邊國際大城市的行情，商辦市場可以真正的與國際接軌。

由於對岸企業來台設立據點、分公司，就像台商當年到大陸投資一樣，一定會派總部或母公司的幹部過來，這也就跟著產生住房的需求，因此中高檔的住宅需求也將隨之增加，這股陸資來台產生的住宅「外部需求」，也必然會讓一些陸資企業落腳的三通概念區之中高檔住宅（豪宅）或是商務出租住宅（serviced apartments）跟著受惠。

三通概念區未來房市金磚區

到底哪些地方會成為房市的三通概念區？因為這些地區也將會是三通房市金磚區。當然依通商及通航所衍生的實際效應、地緣性以及「企業築巢」情況，北中南「三通概念金磚區」不外乎北部的信義計畫區、敦北民生地區、敦南地區、大直內科地區、天母陽明山地區；中部的七期、中科周邊、高雄地區的文化中心、高美館、愛河、澄清湖一帶。

這些「三通概念金磚區」有幾個早就是市場公認的優質住宅區或是重要商圈，這幾年來房價漲幅也不小，但因三通不僅會吸引陸資前來投資而已，也會讓更多外資前來覓商機，所以這些居家環境優質的地段、商業機能十足的商圈，當然還會是陸資或外資的首選。

這些「金磚區」在三通、陸資來台後，不僅會產生錦上添花的效應，還會有一段所謂的房市「和平紅利」行情可期待，其中信義計畫區絕對是陸資來台的首選，敦北民生地區就位在直航的松山機場國門之前，大直內科地區有較大的發展腹地，也必然會受到三資的青睞。

基於社會安定、國防安全的考量，政府在兩岸之間的開放政策必然是循序漸進的，不可能一次都到位，所以即使政府這次的開放陸資或是後續兩岸簽訂金融MOU、 ECFA，都應該還是會有些限制的，而且初期開放陸資來台也不會馬上就產生有如過江之鯽的驚人效應，就如開放陸客來台觀光的過程一樣，初期冷冷清清，最近才慢慢看出其爆發力。

區域面及產品面不會雨露均霑

雖說政府開放陸資來台，對國內商用不動產及中高檔住宅會有直接助益，但還是要建議一般民眾，政策發酵都還會需要一段時間，而且在區域面及產品面不會是雨露均霑，也不會通通有獎，所以想賣屋的屋主，不要以為開放陸資就真的有陸資會高價來買自己的房子，反而因姿態擺得太高，錯失賣掉房子的好時機。如果是要投資的民眾，也不要想著要短線進出，還是要慎選地段及產品，這樣才能真正享受到兩岸之間和解所產生的房市「和平紅利」！

作者：張欣民 為不動產投資顧問(現為太平洋資產管理公司 總經理)